房屋买卖合同纠纷确权之诉的法律基础与适用场景

在房地产交易日益频繁的当下，房屋买卖合同纠纷已成为民事诉讼中较为常见的一类案件。其中，“确权之诉”作为解决产权归属争议的重要法律手段，尤其在买方主张房屋所有权、卖方反悔或第三方主张权利的情况下具有突出意义。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当房屋买卖合同履行过程中出现权属争议时，当事人可通过提起确权之诉，请求法院确认物权归属，从而为后续的过户、执行等程序奠定法律基础。

确权之诉的核心诉求与司法实践标准

确权之诉的直接目的并非要求赔偿损失或解除合同，而是请求法院对特定房屋的物权归属作出明确判定。在实践中，法院通常以“真实意思表示”、“合同有效”、“已支付对价”、“实际占有使用”以及“完成登记条件”等要素作为判断是否支持确权的关键标准。例如，若买方已依约支付全部购房款，并实际入住该房屋，虽尚未办理产权过户手续，但若无证据证明其存在恶意或重大过失，法院仍可能认定其享有物权期待权，进而支持其确权请求。此类判例在近年来的司法实践中屡见不鲜，体现了对交易安全与诚实信用原则的重视。

合同效力与确权之诉的关联性分析

房屋买卖合同的有效性是提起确权之诉的前提条件。若合同本身因违反法律强制性规定（如未取得预售许可证）、欺诈、胁迫或恶意串通损害第三人利益而被认定无效，则即便买方已支付房款并实际占有房屋，也无法获得物权确认。此外，若合同虽合法有效，但因出卖人一房二卖、抵押未解除等原因导致无法完成过户，买方仍可依据合同约定提起确权之诉，要求确认其对房屋的所有权。值得注意的是，法院在审理此类案件时，会综合考量合同签订时间、付款凭证、交房记录、物业费缴纳情况、居住事实等多方面证据，以判断是否存在真实的交易关系。

确权之诉中的举证责任分配机制

在房屋买卖合同纠纷确权之诉中，举证责任的分配直接影响案件走向。根据“谁主张，谁举证”的基本原则，原告（即主张确权的一方）需提供充分证据证明其具备取得房屋所有权的合法基础。具体包括：书面买卖合同原件、银行转账凭证、收据或发票、物业交接文件、水电燃气缴费记录、邻居证言、监控录像等能够证明实际占有使用的材料。若被告（原产权人或第三方）提出异议，如主张合同无效、款项系借款而非购房款、房屋已被其他买家购买等，则应由其承担相应的反驳举证责任。司法实践中，法院往往倾向于保护善意买受人的合法权益，尤其是在其已尽合理审查义务且无过错的前提下。

确权之诉与其他救济途径的衔接关系

确权之诉并非孤立存在的诉讼类型，其常与合同解除之诉、继续履行之诉、损害赔偿之诉等形成交叉。例如，若法院判决支持确权，但出卖人拒绝配合办理过户，买方可进一步申请强制执行，要求对方履行协助过户义务。反之，若确权请求被驳回，买方则可转而主张合同无效后的返还财产或赔偿损失。此外，在涉及开发商逾期交房、房产被查封、项目烂尾等复杂情形下，确权之诉还可能与破产债权申报、执行异议之诉等程序产生联动。因此，当事人在选择诉讼策略时，需结合案件实际情况，合理规划诉讼路径，避免因程序选择不当而影响实体权利实现。

典型案例解析：从“一房二卖”到确权成功

某地法院曾审理一起典型案件：张某于2019年与某房地产公司签订商品房买卖合同，支付全部房款并接收房屋装修入住。然而，该公司在未告知张某的情况下，将同一套房屋另售给李某，并完成网签备案。李某随后起诉要求交付房屋，张某遂提起确权之诉。法院经审理认为，张某的合同签订时间早于李某，且已实际占有使用多年，付款凭证齐全，构成“真实交易行为”，而李某的购房行为存在明显瑕疵，未尽合理审查义务。最终判决确认张某对涉案房屋享有所有权，驳回李某的诉讼请求。此案凸显了在多重交易中，真实占有与持续使用对确权结果的重大影响。

实务建议：如何有效启动确权之诉

对于面临房屋产权争议的购房者而言，提前留存完整证据链至关重要。建议在签约阶段即保留合同原件、付款凭证、沟通记录；交房时签署书面交接清单，拍摄房屋现状照片或视频；定期缴纳物业费、水电费，并保存票据；必要时可进行公证或律师见证。一旦发现产权风险，应及时咨询专业律师，评估是否具备提起确权之诉的条件。同时，应关注房屋是否存在抵押、查封、预告登记等情况，避免陷入“有房无证”的困境。通过系统化准备，可大幅提升确权诉讼的成功概率。

确权之诉在不动产交易安全体系中的作用

随着我国不动产统一登记制度的逐步完善，确权之诉作为维护市场秩序与交易安全的重要工具，正发挥着越来越关键的作用。它不仅解决了历史遗留的产权模糊问题，也为现代房地产交易提供了清晰的权利边界。特别是在限购限贷政策背景下，部分购房者通过借名买房、代持协议等方式规避监管，一旦发生纠纷，确权之诉成为厘清真实权利人身份的重要途径。通过司法裁判，既保护了守信者的合法权益，也警示了投机行为的风险，推动形成更加公平、透明的房地产市场环境。