民间借贷与房屋买卖：法律关系的交织与风险

在当前房地产市场持续波动、融资渠道多元化的背景下，民间借贷与房屋买卖之间的交叉现象日益频繁。许多当事人出于资金周转、资产配置或规避银行贷款门槛等目的，选择通过“以房抵债”“房屋买卖+借款”等复合型交易模式实现资金需求。然而，这种看似灵活便捷的安排背后，隐藏着复杂的法律风险与潜在纠纷隐患。从司法实践来看，这类交易因缺乏明确的合同约定、产权转移不规范、资金流向模糊等问题，极易引发争议，甚至被认定为虚假交易或规避监管行为。因此，深入理解民间借贷与房屋买卖之间的法律边界，对于保障各方权益至关重要。

民间借贷中“以房抵债”的常见形式与法律定性

“以房抵债”是民间借贷中一种常见的债务清偿方式，即借款人无法偿还到期债务时，双方协商将借款人名下的房产过户给债权人，用以抵偿部分或全部债务。这种安排在实践中常以“房屋买卖合同”形式呈现，但实质上可能仍属于借贷关系的延伸。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，若双方签订的房屋买卖合同实为担保性质，且未完成真实产权转移，法院可将其认定为名为买卖、实为借贷的担保行为。这意味着，即便签订了购房合同，若无真实的交易对价、未实际交付房屋，该合同可能被撤销或无效，债权人无法直接取得房屋所有权。

房屋买卖合同中的“阴阳合同”陷阱

在民间借贷与房屋买卖结合的场景中，“阴阳合同”现象尤为突出。所谓“阴阳合同”，是指当事人为了规避税费、逃避银行监管或应对法院执行，签订两份内容不同的合同：一份用于登记备案或提交给行政机关，显示较低交易价格；另一份则为真实交易协议，体现双方真实意思表示。例如，借款人为获得贷款而虚构高价房屋买卖合同，或将实际借款金额虚增为房价。此类行为一旦被查实，不仅可能导致合同无效，还可能涉及逃税、虚假诉讼等刑事风险。根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效。因此，阴阳合同一旦被认定为恶意串通，将面临合同无效、赔偿损失甚至法律责任追究。

产权未过户的风险与救济路径

在民间借贷与房屋买卖交织的交易中，最常见也最危险的问题之一便是产权未完成过户。许多债权人虽持有房屋买卖合同，却未能及时办理不动产登记，导致房屋仍登记在原借款人名下。一旦借款人出现其他债务纠纷或被法院查封，该房屋可能被列为执行标的，债权人将丧失优先受偿权。即使合同真实有效，若未完成物权变动登记，债权人仅享有债权请求权，无法对抗第三人。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，仅有书面合同不足以确保房屋所有权转移，必须完成不动产登记手续，否则风险极高。

司法实践中的认定标准与裁判倾向

近年来，法院在处理涉及民间借贷与房屋买卖交叉案件时，越来越注重审查交易的真实性与合理性。最高人民法院在多个判例中明确指出，若房屋买卖价格明显低于市场价格，且无合理解释；或买卖双方存在亲属关系、关联公司等特殊关系；或出卖方在出售后仍占有使用房屋，均可能被推定为“名为买卖、实为担保”。此外，若借款人在签订买卖合同后继续支付按揭贷款、缴纳物业费，亦会被视为未真正转移房屋控制权，进一步削弱合同的真实性和合法性。在此类案件中，法院通常会综合考量合同签订背景、资金往来记录、房屋实际使用情况等因素，作出是否构成真实买卖的判断。

如何防范民间借贷与房屋买卖结合带来的法律风险

为有效防范此类交易带来的法律风险，建议当事人在操作过程中严格遵守法律规定，避免“一纸合同”了事。首先，应确保房屋买卖具备真实交易对价，避免以“抵债”“赠与”等名义掩盖借贷本质。其次，务必完成不动产的产权变更登记，确保物权转移的合法有效性。再次，保留完整的资金往来凭证、付款记录、沟通记录等证据材料，以便在发生争议时举证。最后，如确需以房抵债，建议通过公证、抵押登记等方式明确担保性质，避免合同被认定为无效。必要时，可聘请专业律师起草具有法律效力的协议，明确各方权利义务，防止日后陷入被动。

税务与行政监管视角下的合规要求

除了民事法律风险，民间借贷与房屋买卖结合还面临严格的税务与行政监管。根据现行税法规定，房屋买卖需缴纳契税、增值税、个人所得税等，若交易价格低于评估价，税务机关有权核定计税依据。一旦发现避税行为，可能面临补税、罚款甚至追责。同时，住建部门对二手房交易有严格的备案与审查机制，虚假交易信息将被纳入信用系统，影响个人征信。此外，部分地区已建立“房贷新规”与“限购限贷”政策联动机制，若发现利用房屋买卖套取贷款或规避政策，将被限制购房资格或冻结贷款账户。因此，任何试图通过“假买卖、真借贷”规避监管的行为，都可能付出巨大代价。